4月29日，杭州第四轮集中土拍如期而至，四宗地块合计揽金117.5亿。本次土拍有两宗地块以高溢价率成交，一改前两次杭州集中土拍底价成交、流拍的低迷气象。

数据来源：《浙商》记者收集整理

本次土地出让共涉及5宗地块，其中最热门的钱江新城二期地块在出让前一天，被终止挂牌。其余四宗地块分别位于丁桥、钱江世纪城核心区、滨江浦沿板块以及未来科技城板块。其中丁桥板块地块经历26轮竞价，以95337万元被中天美好联合海威置业拿下，溢价率15.09%；钱江世纪城核心区地块则经历22轮竞价，以86655万元被绿城拿下，溢价率13.79%；滨江浦沿地块以由龙湖加价一轮拿下；未来科技城地块则由建发以底价成交。

良好区位引发争地热潮

相比起前两次土拍的草草收场，本次土拍可谓看点十足。

首先是推出地块位置，除去备受关注的钱江新城二期四堡七堡单元JG1403-12地块，还有丁桥最后的宅地，钱江世纪城的核心等多宗热门地块。

本次出让的丁桥地块位于丁桥新城，紧邻桃花湖，是区域内区位价值最高的低密宅区。同时，该地块也是板块最核心区位、桃花湖畔的最后一宗宅地。根据数据统计，本次1.6容积率、34370元/㎡的新房限价，与西北侧的桃境满元里（洋房）一致，而该项目去年整体中签率在80%左右。

虽然地块北侧、西侧还有两个未供应项目，将对本地块后期销售产生较大竞争，但板块整体的去化情况良好，依然让各家房开对它充满信心。顺带提一句，本次丁桥成交楼面价1.95万元/㎡，相比起西侧赞成地块（去年7月竞得，楼面价2.1万元/㎡）仍有一定优势。

钱江世纪城核心地块，则是区域年内唯一住宅地块。同时也是杭州目前极少数仍具备限价红利的地块。4.6万/㎡的限价相比二手房价格低1.5万元左右；北侧在售的朗云项目今年3、4月中签率也仅10%。基于快销的销售预期，且地块体量偏小，该项目能够以微利的方式快速去化，给项目带来较为健康的现金流。

通过22轮激烈竞价，方才收获钱江世纪城核心宝地，绿城投资部工作人员不禁感慨：“拿地不易，且行且珍惜。”据其透露，该地块总计容面积仅2.64万方，还要配建一个9班幼儿园，后续仍有较大压力。

至于底价成交的未来科技城地块，则要看到该项目实际为低碳国际智慧社区，需要配建7.8万方的商办部分。85亿的高总价、46万方的大体量，近8万方的商办……目前极少数房企具备这样总资产开发能力，而能让企业下定决心拿下该项目，也意味着对杭州未来前景的看好。

民营房企行动起来了

相比上一次土拍的大量国资托底，本次土拍另一大现象是民营房企又行动起来了。

本次成功出让的四宗地块，有两宗为民营房企竞得，而被绿城竞得的钱江世纪城地块也有多家民营房企参与争夺。中天美好、海威置业、龙湖等一批活跃在杭州房地产市场中的民营房企又一次在土拍市场中杀出重围。

据了解，目前的杭州楼市“一哥”滨江集团也同样参与到本次土拍之中。虽然未能斩获地块，但在近期的土拍市场中，滨江集团可谓独占鳌头。据滨江方面数据统计，今年1月至今，滨江总计拿地9宗（含自主摘牌和合作入股），合计体量达到84.5万方，全口径拿地总金额210.2亿元。

近日发布的2023年年报则显示滨江集团去年创造了多个历史新高，其中营业收入达到704.43亿元，同比增长69.73%，销售金额1534.7亿元，人均效能达到1.43亿元/人。

有房企投资负责人告诉《浙商》记者：“优质地块犹如奶酪，谁都想去争夺。”据其透露，现在企业关注更多的还是去化率，甚至可以为了保证销售去化，牺牲一部分利润。通过运营赚取管理费来维护团队稳定。因而，但凡是“板块最后的宅地”、长期未供地的“新鲜血液”，基本能获得房企的重点关注。

是否全面回暖仍需观察

在丁桥、钱江世纪城两宗地块收获多轮竞价之下，我们也看到市场同样存在冷热不均的情况。如滨江浦沿板块地块，仅加价一轮溢价0.7%，由中天美好联合海威置业拿下。据悉，该地块周边目前在售的朗拾滨屿府，从去年12月份仅39%的中签率，今年3、4月份已经流摇，去化率近50%，遭遇极大下行压力。也正是因此，可以看到参与竞价的企业颇为谨慎，相当于底价成交，以期通过较大的利润空间缓解项目后续的去化压力。

浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长范建双认为：“尽管有两宗地块出现了一定的溢价率，但仍属个案，杭州土拍市场是否整体回暖仍有待观察。”在范建双看来，两宗高溢价率地块的共同特点是稀缺性。例如钱江世纪城地块是该核心区2024年唯一一宗住宅用地，并且区位优势明显，开发商有一定利润空间；丁桥单元为商改住地块，周边配套成熟，地铁和商业综合体设施齐全，同样具有稀缺性。

拿地宝研究院院长钱贤强表示，在土地市场整体降温的情况下，丁桥和钱江世纪城宅地仍然收获了较高的溢价率。说明房企还是抱持“在不确定性中寻找确定性”，众多房企在优质地块上“过独木桥”，造成了“点状偏热”的独立行情！

来源：《浙商》杂志 记者 倪斌